Приморской малэтажке не хватает земли

В минувший вторник в редакции «ЗР» за круглым столом «Малоэтажное жилье в Приморье: новинки и перспективы» встретились представители известных в крае компаний, занимающихся малоэтажным строительством. Преддверие нового сезона для них оказывается тревожным – на деятельность этого бизнеса, как и в прошлые годы, серьезное сдерживающее влияние оказывают многие факторы.

Строительный бум в этом сегменте рынка, который мог бы вот-вот уже состояться в новом сезоне, оказывается не «созрел», и его, в очередной раз, придется отложить. А начали разговор с темы – может ли быть приморская малоэтажка «доступным жильем…

В чем выражается «доступность»

Александр КОСЕНКО, представитель ООО «Северстрой»:

- Недавно я был в департаменте градостроительства администрации края, и там сказали, что социальная цена жилья в Приморье в прошлом квартале была 36 тыс. рублей за 1 кв. м, а на сегодня – уже 38 тыс. В минувшем году в «доступности» по выполнению целевых программ победил Уссурийский городской округ – построил дом по 30 тыс. рублей за кв. м. Но тенденция такова, что чья-то социальная защищенность обходится потребителю все дороже и дороже.

Понятно, что стоимость социального метра зависит от цен, которые складываются на рынке жилья, от того, как развивается застройка, от спроса – как люди покупают и пр. На первичном рынке жилье поскромнее сегодня стоит порядка 46-49 тыс. рублей за кв. м, а получше, с претензией на «премиум-класс» – 60 тыс. и выше. Даже если по 38 тыс., то и это довольно существенная цена… Повезет тем, кто переезжает из ветхого жилья или попадает под иную жилищную программу… Но попасть в такую программу трудно…

Александр САВУШКИН, коммерческий директор ООО «Северстрой»:

С каждым годом все больше и больше клиентов приходит к нам с такой потребностью: продать свою квартиру и построить дом. Опыт показывает, что это можно, хотя раньше это было довольно опасно. Но при подобном решении вопроса подрядчики и клиенты должны быть уверены друг в друге.

Ирина СОРОКА, зам. генерального директора ЗАО «Косандра»:

В этой цепочке обязательно должны быть и Администрация края и городов с планами развития территорий и социальными программами, и компании-поставщики электроэнергии и воды, с разумными ценами на технические условия, и строители, с различными технологиями и материалами, и банки с доступными кредитами, и риэлторы, умеющие организовать саму продажу, и хорошие девелоперы, управляющие развитием проектов и территорий. Не должна строительная компания брать все это на себя, это комплекс задач.

Александр Савушкин: - Чтобы сегодня взять кредит у банка на строительство своего дома, у семьи должно быть две квартиры: одна – в которой она живет, и вторая – для залога. Банк не может взять в залог жилье, в котором вы прописаны. Взять ипотеку на начальном этапе строительства вы тоже не можете, если в банке нет аккредитации этой компании и участка. К тому же кредитование возможно лишь при 70% готовности строения.

Мы сегодня предлагаем дома из SIP-панели – это каркасно-панельное строительство по канадской технологии. «Под ключ» у нас квадрат выходит по 25 тыс. рублей. Выполняются фундамент, сборка комплекта дома, внешняя и внутренняя отделка, окна и инженерные внутренние сети. Такой энергосберегающий дом площадью 100-150 кв. метров может позволить себе человек со средним достатком. И если у него есть свой участок, то он готов потратить деньги на такое строительство. И мы по таким заказам строим.

Остальное – скважина, септик, внешние коммуникации, благоустройство – он может делать уже сам или с нашим участием. Но это – другие расходы, которые рассчитываются отдельно.

Виктор САВИН, главный инженер ООО «Тихоокеанская строительная компания»:

- За 25 тысяч – это как бы недорого: жилье эконом-класса. У нас получается примерно то же, но без перечисленного «под ключ». А в целом несколько дороже. Мы строим по технологии «ЛЕГОДОМ» - это несъемная опалубка с применением мелкощитовой инвентарной опалубки REDFORM для создания монолитных ростверков, колонн и внутренних несущих стен.

Но потребителю во главу угла нельзя ставить то, из чего построена коробка, потому что наружные стены в общей стоимости составляют от силы 7-15%, и это – только начало пути! Вместе с крышей – уже от силы 30%. А потом – внутренняя отделка, благоустройство территории, инженерные сети, которые обходятся особенно дорого. У людей же, которые собираются строить дом, складывается впечатление, что главное – это выбор технологии для стен. То ли строить из бруса, с помощью несъемной опалубки или SIP-панели. На самом же деле это не так. И они часто не представляют, чем все это, в конце концов, должно закончиться.

Ирина Сорока: - Для правильного понимания формирования цены на строящийся дом правильнее задавать вопросы по затратам на приобретение земельного участка, получение технических условий на подключение к инженерным сетям или строительство автономных, какой будет фундамент, нужен ли подвал, баня, гараж, количество окон, кривизны крыши, энергосберегающее оборудование и материалы.

Антон ПАНЬКИН, зам. генерального директора ЗАО «Домоцентр»:

- Если мерить «на чаше весов» окончательную стоимость строения с его отделкой, то технология не играет большой роли. Дома по стоимости сильно отличаться не будут. Клееный брус – это дорогие стены, но вы экономите на отделке. А SIP-панели требуют внутренней отделки. В итоге все почти одинаково. И здесь кому что нравится: какой материал, дизайн...

Сергей ВОЛОДИН, руководитель отдела продаж ООО «Sun Invest»:

- Доступность жилья выражается в конечной стоимости за квадратный метр. И тем, кто говорит о цене за квадратный метр в 25, 30 и 38 тыс. руб. нужно доходчиво и внятно пояснить ,что это стоимость коробки в воздухе, а для того, что бы эта коробка приземлилась на землю, за неё нужно заплатить, и порой, очень приличные деньги. Если говорить о доступности, то на дорогой земле никто дешевые дома строить не будет. В этом нет никакого смысла. Вы,купив Mercedes 600, не станете его заправлять 80 бензином, на который этот автомобиль не рассчитан.

С оглядкой на потребителя

Ирина Сорока: Формат загородного жилья, как показывают опросы, в среднем 150 кв. метров. Если взять те же социальные 38 тыс. рублей за 1 кв. м и умножить на эти 150, то получаем 5,7 млн рублей. А у нас даже «трешки» на рынке вторичного жилья за эти деньги сегодня не продаются!

Для семьи важна конечная цена продукта, в который она готова сделать вложения. Конечно, квартира не сравнима со 150 квадратами в доме. Но цена хорошего объекта загородного жилья - около 10 млн рублей. И это непростой выбор.

На этих «весах» мы до сих пор и продолжаем балансировать. В США, в других странах –условия создали. Живут семьи в домах по 500 кв. м, и их не пугает, сколько уходит денег на погашение кредита. Главное – стабильность. А у нас до сих пор боятся кредит взять…

Евгений ОБОЛОЧКОВ, начальник отдела продаж ООО «Далта-Восток-1»:

- За рубежом другие проценты. Если у нас кредит предлагается минимум под 10,5% годовых, то там – максимум 3%.

Елена ЯКУБОВСКАЯ, зам. генерального директора ООО «Далта-Восток-1»:

- По-моему, у нас в крае самая «съедобная» для малоэтажки цена – это 42-45 тыс. рублей. А если добавить дому дополнительные функции, то 47-48 тыс. Рублей.

Антон Панькин: - Мы строим дома по 55 тыс. рублей за квадрат – с землей, коммуникациями, отделкой. Площадью 172 кв. метра. Но готовы ли люди сегодня покупать такое жилье за 9-10 млн рублей?! Поэтому требуются промежуточные решения. Например, 70 квадратов в кондоминиуме. И у нас такое запланировано.

Сергей Володин: - У нас поселок «Грин Парк» на Садгороде. Это совершенно другой формат проживания,– не кондоминиумы, а полноценные трехуровневые дома общей площадью около 198 кв.м. Это уже добротный, загородный дом. И, кстати, цена дома в нашем поселке за 1 квадратный метр составляет 54 тыс. руб. включая, современный Wellness центр, в который входит крытый бассейн, сауна, тренажерный зал, зал для йоги. Я уже не говорю о детских площадках, теннисном корте, местах отдыха, фонтанах и т.д. Всё это предусмотрено генеральным планом посёлка.

Елена Якубовская: - Если небольшой поселочек, то не может идти речи о каком-то «усредненном» потребителе. Это жилье, строящееся на конкретный сегмент покупателей. Когда же говорим о нашей большой застройке, например, о таком крупномасштабном проекте, как «Солнечная долина» комплексное развитие территорий в районе пос. Трудовое, то мы можем усреднять и ориентироваться на людей среднего достатка, хотя понимаем, что и у нас есть возможность выделять в отдельные кварталы жилье для более-менее разного по достатку клиента.

Ирина Сорока: - На сегодняшний день заявлены большие проекты по малоэтажке – это Патрокл, и 400 га в районе п. Трудового. Кстати, поскольку это «по Фонду РЖС», то часть малоэтажки должна выкупаться под социальные программы. Перспективы шикарные, но они должны быть открыты для участников рынка. По идее, это строительство интересно для строительных компаний, для поставщиков строительных материалов и пр. Пока идет развитие этого проекта, можно развивать и прогноз будущего территории, потому что новый район города – это для многих новая шикарная возможность начать какой-то бизнес, организовать производство…

Как начинается «Солнечная долина»

Евгений Оболочков: - Сами мы, естественно, эти 400 га не осилим. Но мы – застройщики, и можем заключать договоры на подрядные работы с другими строительными организациями. Они могут прийти со своими технологиями, но если те будут соответствовать требованиям Фонда РЖС. Главные из них – это снижение себестоимости строительства и соответствие дома «эконом-классу». Но застраиваться территория будет кварталами, а не «каждый дом индивидуально», а квартальной застройкой. Иначе мы не можем. Если подрядчик способен выстроить квартал 20-30 домов, то можем рассмотреть вариант сотрудничества. Расчеты с подрядчиками будут производиться в обычном порядке. Мы провели переговоры со Сбербанком – он будет участвовать в финансировании строительства.

На сегодняшний день мы разработали 10 проектов домов площадью 100-150 кв. метров. В дальнейшем предусмотрены дома и от 150 до 200 кв. метров. Технология одна – металлокаркас – «термопрофиль» с наполнителем – жесткой минватой. С внешней и внутренней отделкой «под ключ», включая сантехнику, кухонный гарнитур, но без электроприборов. У всех десяти первых домов будут различные отделка фасада, кровли. Мы для них сделаем только фундаменты, подключения и, может быть, завезем отечественный утеплитель. Все остальное будет из Республики Корея, специалисты из которой и будут выполнять сборку первых домов, которые нам нужны для изучения спроса. По стоимости они будут выше, чем следующие.

Важны затраты не только на строительство самого дома, но и на развитие инфраструктуры. С учетом этого цена квадрата ориентировочно будет около 50 тыс. рублей за 1 кв. м, но – без земельного участка, который будет выкупаться собственником дома после завершения строительства по небольшой цене…

Если мы уже в мае получим разрешение на строительство, то в начале сентября эти дома будут построены. Южнокорейцы попросили на возведение «под ключ» срок в 120 дней при готовых фундаментах. Но, помимо этого, надо будет выполнить вертикальную планировку, подвести к домам коммуникации.

Елена Якубовская: - Мы на нескольких сайтах проводили опрос: в каких домах хотят жить люди. Многие высказывали свои мнения, оставляли контакты. По площади в основном пожелания порядка 150 кв. метров. В результате наработана база тех, с кем мы уже работаем и потребительские ориентиры. Возможно участие в программе по расселению персонала игорной зоны.

Евгений Оболочков: - Уже поступили заявки на жилплощадь по расселению персонала для игровой зоны. Но цена Минрегионразвития на сегодня – 37 тыс. рублей за 1 кв. м. Надо выходить на нее. В дальнейшем мы предусматриваем снижение стоимости строительства за счет поставок материалов из Южного Китая, либо российских.

Ирина Сорока: - У нашей компании большой опыт в строительстве именно коттеджных поселков «Лесной» на Океанской, Радово -1 и Радово-2, городка для работников Приморского океанариума на острове Русский, и мы знаем, что значит - сразу правильно выстроить концепцию застройки и организовать всех участников проекта, при том - когда жмут сроки и меняются цены и поставщики.

Елена Якубовская: - У вас был первый опыт масштабной малоэтажной застройки во Владивостоке. Тем не менее, набор домов остался с минимальной инфраструктурой. По периметру огорожено, охраняемо, содержится, и не более того.

В «Солнечной долине» концепция несколько другая. Канадские специалисты разработали мастер-плпн, где предусмотрено все - социальные центры, магазины, детские сады, школы, банки, почта... Однако, застройщик сам развивать инфраструктуру не будет, он предоставляет возможность для работы девелоперам. А так же мы работаем вплотную с Администрацией для того, чтобы поселок «ожил» как можно быстрее.

Ирина Сорока: - Конечно, есть вещи, которые может включить коммерческий проект, но, извините, почему и школу, и детский сад застройщики должны включать в коммерческую цену, если это объекты инфраструктурно-социального назначения. Здесь уже должен подключаться бюджет.

Елена Якубовская: - Мы пока не укладываемся в те цифры, которые анонсирует Фонд РЖС. Его руководитель Александр БРАВЕРМАН требует, чтобы стоимость 1 кв. м была не выше 35 тысяч рублей, а у нас она пока на треть больше… Тем не менее, есть с чем сравнивать: сейчас по 50-56 тыс. рублей у нас покупают квартиры без отделки в многоэтажном комплексе в отдаленном районе на Эгершельде. А здесь – дом «под ключ», с землей, – и та же цена.

Евгений Оболочков: - Эта цена нормальна, если была бы инфраструктура, которую должен создавать муниципалитет…

Снизить себестоимость

Сергей Володин: - Строительство малоэтажного жилья комплексно, в виде поселка, как например, «Грин Парк», значительно удешевляет конечную стоимость. В нашем случае будущий покупатель уже экономит. Подвести коммуникации к поселку в комплексе – однозначно дешевле, чем к отдельно стоящему дому. Дешевле все, что касается инфраструктурных объектов – мест общего пользования, спортивных сооружений, площадок, бассейнов и т.д. Не стоит забывать, что экономия складывается и на обслуживающем персонале: проще всем скинуться в поселке и заплатить деньги дворнику, садовнику, профессиональной охране, нежели каждый в своем хозяйстве будет нанимать целый штат персонала и платить отдельно – дворнику, садовнику, сантехнику и пр. ,а это очень приличная сумма.

Елена Якубовская: - Нам поступает много предложений по расширению формата строительства: по энергоэффективным технологиям – например, оснащение домов солнечными батареями и пр. Но если мы стремимся к озвученной стоимости квадратного метра, то не будем этого делать. Компаниям, которые это предлагают, нужно самим выходить на конечного потребителя, чтобы он наращивал эти опции.

Газ остается «в уме»

В ходе круглого стола было предложено высказать мнения по использованию газа приморской малоэтажкой. Однако оптимистичных ответов практически не было. Участники считают, что глупо газифицировать Владивосток по сложному рельефу с его старыми домами, что малоэтажка не может быть крупным потребителем газа, что сам газ, как показывают частые взрывы, опасен, что из ста человек сегодня может быть лишь один желает получать газ и т.д.

Евгений Оболочков: - Первоначально у нас в районе Трудового газ был предусмотрен, но сегодня мы его рассматриваем только на перспективу. Строительство газопровода – это очень дорогое удовольствие, и оно, естественно, отразится на цене квадратного метра. Мы решили и отопление, и горячую воду обеспечить за счет электроэнергии. Самое экономичное на сегодня отопление в Приморье – электрическое. Все остальные инженерные коммуникации будут централизованными - водоснабжение, канализация и пр. Все-таки это городок для 24,5 тысяч населения.

Еще неизвестно, когда будет все решено с газификацией, а строить надо сегодня, потому что мы несем бремя по оплате аренды земельного участка и отвечаем за свои обязательства перед Фондом РЖС. И их надо выполнять сегодня, а не завтра.

Нельзя строить без программы…

Александр Косенко: - Для нашей компании строительство – это новая отрасль. Мы пытаемся войти в нее и найти какие-то точки соприкосновения. Конкретно нас интересует полная информация, и ее отсутствие – это очень плохо.

Мы не можем настроить домов, а потом искать рынок сбыта. Если строить, то надо под что-то! Взять утвержденные социальные программы. Там неимоверное количество площадей, квадратов, земель, которые надо осваивать, деньги и т. п. Компании, которая участвует в социальной программе, выделяется земля, а муниципалитеты и краевая администрация лоббируют ее интересы, ей предоставляются льготные кредиты. Можно, конечно, и так работать. Но куда интереснее было бы работать, если бы вопросы решались как, например, на стройках саммита АТЭС. Мы все видим, что все происходит моментально…

Ирина Сорока: - Одно дело малоэтажное строительство само по себе, другое – развитие Приморья. Для жителей, которые еще не уехали или которые живут «на распутье», нужно рисовать перспективы. Трубить, что у нас будут интересные проекты, что молодежь и строители могут не уезжать, а включаться в этот процесс…

База отстала от стройки

Участники круглого стола отмечали, что развитие промбазы малоэтажного строительства в Приморье по-прежнему отстает от потребностей строителей. Из материалов, которые необходимы для него, есть лес, но почему-то его мало и он недостаточно хорошего качества. Выпускаются кровельные материалы, фасадные, стеновые блоки, сэндвич-панели, из бобин листового металла вытягиваются профнастил и металлочерепица, есть клееный брус, конструкции для каркасного дома.

Многие позиции закрываются поставками из Китая и западной части России. За счет объемов производства и поставок эти материалы бывают дешевле, чем местные.

В целом какая-то база вроде бы есть, и она обеспечивает людей рабочими местами, но ее положение довольно шатко. Например, в Кировском районе в Варфоломеевке приостановилось производство качественного бруса.

Антон Панькин: - Сейчас Промсвязьбанк пытается восстановить это производство. Но мы перестроили свою политику комплектации. Сегодня у нас нет своего производства, и мы размещаем заказы там, где нам предлагаются материалы такого качества, которое нам нужно. Если мы видим, что сегодня в Приморье нет хорошего бруса, то мы везем его с запада, из Иркутска. Это чуть дороже из-за дальней доставки, но это дает качество, и наш клиент видит совершенно разные строения: из приморского бруса и из привозного.

Возможно, здесь производство надо поднимать, но пока у нас здесь нет нормального сырья. Сейчас под наши строения в крае даже балок нужного размера нет.

Выводы за круглым столом

Чтобы выйти на новый уровень малоэтажного строительства в Приморском крае, по мнениям участников круглого стола, требуется решить ряд серьезных проблем.

Главное – это немедленно и серьезно заняться выделением земельных участков для малоэтажной застройки. При этом принять решения о расширении границ приморских городов, что позволит упростить предоставление земли под строительство малоэтажки, и – о передаче крупных территорий различного, в т.ч. военного пользования, муниципальным образованиям под организацию новых селитебных зон. Особенно важно решить вопросы передачи земель Минобороны, которые сильно сдерживают развитие Владивостока.

Второе - предложить администрации Приморского края и администрации Владивостока в рамках предстоящей выставки «Город» и конференции по малоэтажному строительству 26 апреля презентовать их концепции и планы развития малоэтажной застройки. Прежде всего – ближайшие перспективы по территории г. Владивостока, Артема и Надеждинского района. Рекомендовать администрациям – собрать представителей строительного бизнеса и рассказать им: где они смогут приложить свои усилия и сохранить занятость высвобождаемых со строек саммита работников. Предлагается сначала привлечь на стройки приморцев, а уже потом приглашать из иных регионов или гастарбайтеров, исключая для них работу на малоэтажке, где требуется особенно высокая квалификация. В дальнейшем – регулярно информировать строительное сообщество о любой новой для него работе.

Добиться более высокой и взаимовыгодной кооперации среди строителей-малоэтажников при застройке малоэтажными домами крупных городских и пригородных территорий.

Создать в крае условия для снижения себестоимости малоэтажного строительства и повышения потребительского потенциала приморцев, которые испытывают необходимость в строительстве или покупке своего дома. Участники заседания видят путь повышения платежеспособности приморцев за счет развития производств с высокой оплатой квалифицированного труда.

Снять барьеры на этапе согласования разрешения на строительство и подключения к техническим сетям и взять под контроль их стоимость.

Выполнение этих рекомендаций круглого стола по малоэтажке, безусловно, будет способствовать повышению авторитета региональных и местных властей.

Виктор КУДИНОВ, «Золотой Рог».

Вернуться в раздел новостей