Социальная ипотека должна быть адресной

В 2008 году исполнилось 10 лет с момента принятия Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Ассоциация строителей России (АСР) и Национальная ассоциация участников ипотечного рынка (НАУИР) выпустили совместное заявление, касающееся итогов десятилетия работы закона и дальнейших перспектив ипотеки в России.

Как говорится в документе, кризис, который в настоящее время наблюдается на международных финансовых рынках, не грозит российской ипотечной системе, хотя многие предпосылки, приведшие к колоссальным потерям ряда ипотечных компаний в США, характерны и для ипотеки в России. В настоящее время ведущие участники ипотечного рынка ужесточили процедуру выдачи ипотечных кредитов и повысили процентные ставки, кроме того, звучат различного уровня политические заявления, которые потенциально могут привести к огромным рискам и подорвать основы системы ипотечного кредитования в целом.

Контрольные цифры приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", подкрепленные действиями региональных властей, привели к необоснованно высокой динамике роста объемов ипотечного кредитования. В то же время сделки по секьюритизации обеспечили рефинансирование лишь чуть более 10% ипотечных кредитов. В результате количество ипотечных кредиторов в 2008 году существенно сократилось.

Негативным следствием искусственного повышения доступности ипотечных кредитов стало ухудшение качества кредитных портфелей за счет снижения требований по андеррайтингу заемщиков и повышения LTV, что привело к существенному росту дефолтов заемщиков.

Повышение цен за привлекаемые ресурсы в условиях мирового финансового кризиса делает невозможным при сложившихся в России кредитных ставках покупку ипотечных кредитных портфелей без дисконта. Положение усугубляется нестабильностью на жилищном рынке. Непрекращающийся рост цен, особенно в 2006 году, снизил доступность жилья даже для обладающего стабильными доходами достаточно узкого слоя населения (менее 20%).

Все эти факторы, подчеркивается в заявлении АСР и НАУИР, не могут не вызвать озабоченности профессиональных участников ипотечного рынка. В заключительной части документа предлагаются следующие решения.

«С точки зрения функционирования системы ипотечного кредитования предпочтительнее использовать бюджетные средства разовым образом для покрытия части первичного взноса. Это не снижает качества кредитного продукта. Однако рост цен при коммерческих продажах жилья на свободном рынке снижает эффективность использования бюджетных вложений.

Наиболее эффективным, как с точки зрения государственных и муниципальных финансов, так и системы ипотечного кредитования, является продажа жилья в кредит по регулируемым (более низким) ценам. При этом снижение продажных цен достигается за счет безвозмездного инвестирования бюджетных средств на цели приобретения земельных площадок под застройку и создания соответствующей инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры.

Другим эффективным, с точки зрения бюджетных вложений, способом повышения доступности ипотечных кредитов является создание частно-государственной системы ипотечного страхования, направленной на повышение качества кредитных продуктов путем снижения кредитных рисков для первичных ипотечных кредиторов.

В любом случае использование такого рода государственной поддержки должно носить исключительно адресный характер в пределах социальных норм жилья и этот, социальный сегмент ипотечного кредитования (социальная ипотека) должен выделяться в отдельные социальные жилищные программы.

По мнению АСР и НАУИР, основными направлениями государственной поддержки должны стать меры по нормативному правовому обеспечению развития ипотечного сегмента российского фондового рынка, использованию инвестиционного потенциала российской пенсионной системы, ломбардного списка Банка России и т.д., а также переориентация государственных гарантий, предоставляемых АИЖК, на стимулирование вторичного рынка закладных. Это диктуется сложившейся ситуацией на российском ипотечном рынке».

Полный текст заявления на сайте АСР

Вернуться в раздел новостей