ИЖС: время отделить профессионалов от «диких» бригад. Как изменить ситуацию?

Официальной статистики по теневому рынку частных бригад не существует. О реальных масштабах катастрофы можно судить по шквалу гневных постов в соцсетях и на строительных форумах. Сергей Брылев, руководитель отдела продаж ООО «РЕСУРС ДЕВЕЛОПМЕНТ Острогорный», рисует мрачную картину для Владивостока: лишь треть строек завершается благополучно. Остальные превращаются в долгострои или брошенные «коробки».

Почему система дает сбой? Эксперты называют несколько причин. Во-первых, бесконтрольные ипотечные деньги. Как отмечает Алексей Дормидонтов, банки слишком легко выдавали средства наличными или переводили их подрядчикам, не проверяя ход работ. Это создало идеальные условия для мошенников.

Во-вторых, «филькины грамоты» вместо договоров. Типовые соглашения бытового подряда не защищают заказчика. В них нет жестких санкций за срыв сроков или брак. Доказать мошенничество в суде почти нереально: вырыл яму под фундамент — значит, уже не обманщик. А взыскать деньги с фирмы-однодневки, у которой за душой ни гроша, — пустая трата времени.

Денис Паншин, адвокат, председатель Коллегии адвокатов «ЮКА»: «Главная ошибка, которая превращает стройку или ремонт в минное поле, — это пренебрежение документами. Мы постоянно сталкиваемся с последствиями такой беспечности: работа начинается без письменного договора, деньги передаются из рук в руки без расписок, а вместо четкого графика и сметы — лишь устные договоренности. Нередко подрядчики просят авансы «на материалы», которые нигде не фиксируются. А венчает все это формулировка в договоре вроде «построить дом» — без проекта, без списка работ, без какой-либо конкретики. В итоге доказать свою правоту в суде становится практически невозможно».

В-третьих, легкий вход в бизнес. «Купил подержанный кран, миксер, нанял пару рабочих — и вот ты уже «гендиректор» строительной фирмы», — иронизируют на рынке. Денис Бредюк, руководитель ООО «ДомоДом», подтверждает: ни лицензий, ни образования, ни допусков СРО не требуется. На волне строительного бума в отрасль хлынул поток дилетантов, а заказчики в погоне за дешевизной закрывали глаза на риски.

Введение эскроу-счетов должно было стать поворотным моментом. «Главное изменение в том, что ипотечные деньги больше не идут напрямую подрядчику. Они попадают на защищенный счет, что сводит риски для покупателя к минимуму», — говорит Алексей Дормидонтов.

Но новые правила на практике охватили далеко не всех. Мелкие подрядчики и частные бригады, работающие «вчерную», остаются вне этой системы.

Что в итоге? По оценкам экспертов, доля проблемных кредитов в ИЖС почти в пять раз выше, чем по многоквартирным домам. 29% займов выданы при показателе долговой нагрузки свыше 80%, когда семья тратит на обслуживание кредита практически весь доход. В сегменте новостроек это значение — всего 2%. Ассоциация банков России, столкнувшись с массой проблемных кейсов, уже обратилась в Минстрой с предложением достраивать за бюджетный счет объекты, по которым были выданы ипотечные кредиты, — по аналогии с обманутыми дольщиками. Но денег нет.

В качестве решения все чаще звучит предложение ввести обязательное членство в саморегулируемых организациях (СРО) для всех строителей частных домов. Логика проста: нет допуска СРО — нет права работать. Это, по мнению сторонников идеи, отсеет с рынка «дикие бригады» и повысит общую планку качества. Ведь для дольщиков многоквартирных домов (МКД) создан мощный щит в виде 214-ФЗ, который предусматривает проектные декларации, эскроу-счета и жесткую финансовую ответственность застройщика.

Совершенно иная картина складывается в секторе индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Здесь заказчик, нанимая частного подрядчика, может рассчитывать лишь на общие положения законодательства о защите прав потребителей и бытовом подряде.

Получается, что дольщик МКД находится под тотальной опекой государства, тогда как заказчик частного дома остается практически беззащитным. Именно поэтому инициативы по внедрению СРО рассматриваются как способ уровнять защищенность заказчиков.

Антон Глушков, президент Национального объединения строителей: «Организации, состоящие в СРО, обеспечивают лучшее качество работ за счет предусмотренных таким членством механизмов контроля и финансовых гарантий. Особую обеспокоенность вызывает тот факт, что значительная часть аккредитованных банками строительных организаций на деле вообще не могут считаться квалифицированными подрядчиками. Многие из них — это производители домокомплектов, не обладающие необходимыми компетенциями для полноценного ведения работ по строительству или реконструкции. Такой подход к аккредитации вызывает вопросы, поскольку именно банки, по сути, формируют рынок исполнителей: отсутствие должного отбора и оценки рисков приводит к снижению качества строительства и росту претензий со стороны граждан».

Такие реформы, безусловно, изменят ландшафт рынка ИЖС. Среди преимуществ — очищение рынка от недобросовестных игроков. Мелкие компании, работающие в «серой» зоне, скорее всего, не смогут соответствовать требованиям СРО и будут вынуждены уйти.

Однако, как показывает практика, вступление в СРО не представляет сложностей для квалифицированной строительной компании, и воспринимается не как барьер, а возможность занять более высокую позицию. Парадокс рынка в том, что сегодня непрозрачность бьет рублем именно по тем, кто строит на совесть. СРО дает критерий, который мгновенно считывается клиентом: допуск, проверка, ответственность. Это возможность перестать соревноваться в демпинге с дикими бригадирами и начать конкурировать качеством и гарантиями в кругу равных.

Алексей Дормидонтов, в свою очередь, говорит, что членство в СРО обязывает компании соблюдать стандарты и нести коллективную ответственность за результат.

Все сходятся во мнении, что гораздо логичнее — не ловить «идеальный шторм» постфактум, а предотвращать его на входе.

Время, когда можно было оставаться в стороне, заканчивается. Ужесточение правил игры — ближайшая перспектива. И те, кто первым сделает шаг к повышению своего профессионального статуса, получат не просто запись в реестре, а фору в несколько лет: статус надежного партнера для банков, лояльность осведомленных клиентов и, как следствие, рост объемов заказов на годы вперед.